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Sunday, February 28, 2010

Acheter son appartement en 2010. La galère ...

Si vous écoutez les Media, c'est le moment d'acheter .... Contrairement à ce que tout le monde dit, il n'a jamais été aussi difficile d'acheter un bien. Pourquoi? C'est la jungle, vous devez jongler avec de nombreux interlocuteurs, et les délais légaux sont en général bien trop court. Préparez-vous à mettre vos nerfs à rude épreuve. 3, 2, 1, Achetez!

Je vais néanmoins essayer de vous donner quelques conseils.
1) les prix sont très très très variables...
Il est très difficile de calculer le juste prix (du coté vendeur comme acheteur du reste). Le meilleur conseil à donner est de se connecter sur le site des notaires et de rechercher la liste des biens vendus dans les alentours et leur prix. Le nombre de réponse, ainsi que la valeur moyenne vaut mieux que de long discours.
Essayer aussi de vous abonner aux sites de vente en ligne et de suivre pendant plusieurs mois les biens à vendre et leur qualité.

2) Passez par une agence ou pas?
La encore, à vous de voir. Si vous voulez acheter dans un endroit particulier, il est parfois judicieux de consulter une ou deux agences immobilière et des les rappeler souvent pour avoir des news. Un simple entretien avec les personnes d'une agence vous permette de savoir s'ils connaissent vraiment le marché local ou si ce sont de simples commerciaux. Certains préferrent l'achat en direct sans frais d'agence. A vous de voir.

3) Une fois le bien trouvé, faut-il passer par un intermédiaire pour obtenir le prêt?
En ce moment, il se trouve que les banques ne sont pas très préteuses (spécialement sur les prêts relais). Il est donc intéressant en ce moment de passer en direct avec les banques. D'abord, vous pourrez tester votre futur conseiller et votre agence (ce n'est pas négligeable), et vous pourrez aller voir autant que banques que vous le voulez.

Vous serez aussi très vite fixé sur la réalité des taux. En effet, les taux affichés par les intermédiaires ne reflètent pas la réalité du marché. N'oubliez jamais que:
  • Si vous passez par un intermédiaire vous ne pourrez plus aller négocier directement avec les banques qu'ils ont déjà contacté. Vous serez dépendant de votre intermédiaire. S'il n'est pas compétent, ou fait des erreurs, vous risquez de vous arracher les cheveux.
  • Le cout des intermédiaires est négociable (entre 500 et 1500 euro)
  • Le mandat que vous signez n'engage généralement en rien l'intermédiaire. Il s'engage tout au plus à vous trouver un prêt auprès d'une banque... Vous risquez d'être déçu par les résultats! Vous pouvez essayer de modifier le mandat pour le rendre plus contraignant, mais la plupart refuseront.
  • Les intermédiaires présentent vos dossiers là ou ils veulent et là ou ca leur rapporte le plus. Pas de philanthropie ici, ils sont là pour gagner de l'argent, pas pour vous faire économiser de l'argent. Ne l'oubliez jamais!
  • Enfin, les intermédiaires ont vécu une année difficile avec pour certain une réduction drastique de leurs effectifs. Attention aux délais de traitement et à vos délais légaux!
4) L'assurance emprunteur : le futur nouveau far west.
Tout ce que vous avez vécu pour le prêt bancaire, vous pouvez le revivre avec les assurances emprunteurs. Il suffit d'être fumeur, gros, d'avoir été opéré récemment ou d'avoir plus de 35 ans. La loi Lagarde n'ayant pas encore été publiée, vous êtes à priori toujours obligé de prendre l'assureur de la banque qui propose le pret. Certaines banques acceptent néanmoins une délégation d'assurance, mais en général, cela n'est pas neutre: LE TAUX/COUT DU PRÊT NE SERA PAS LE MÊME. Les banques gagnent de l'argent avec le prêt, mais surtout avec les assurances! Si vous trouvez votre propre assurance, ils ne vous offriront pas les mêmes conditions de prêt. Ainsi, une grande banque française peut essayer de vous imposer, si vous choisissez une délégation prêt, de prendre l'assurance du bien acheté chez elle (en plus de la domiciliation des comptes et le choix du package complet de gestion de compte).

5)  Le dossier de prêt et les clauses spécifiques
Vous avez enfin reçu le dossier de prêt. Vous ne pourrez le renvoyer qu'après 11 jours (et surtout pas avant sinon, l'offre est caduque). Sachez que vous pouvez demander lors de la demande de prêt de bénéficier de clauses particulières. Celle que je vous recommande est la suivante:  "le remboursement intégral ou partiel de tout ou partie du prêt sans aucun frais". Il en existe d'autres, mais sachez le bien, tout ce qui n'est pas écrit n'existe pas. Donc LISEZ avant de signer et n'hésiter pas à contacter votre banque pour poser des questions.

6) L'achat ... enfin ... et des risques encore.
Vous avez enfin votre prêt, reste alors à signer l'acte chez notaire.

Vous achetez sur plan
Si vous achetez sur plan, vous risquez de découvrir que la construction d'un immeuble et les régulations qui changent peuvent entrainer des modifications de plan ou de service. La encore, vous vous sentirez bien seul face aux géants de l'immobilier. Prenez le temps de lire les documents que vous signez.

Vous achetez dans l'ancien
Si vous achetez dans l'ancien, vous achetez le bien en l'état. Prenez bien le temps de tout évaluer car après la signature, il sera trop tard. N'hésitez pas à faire des recherches au cadastre. C'est fastidieux, mais ça vous en apprendra beaucoup pour des biens anciens.

7) Pour conclure.
  • Aucune philanthropie dans ce monde. Tout le monde cherche à gagner de l'argent avec votre achat!
  • Ne prenez pas juste en compte le taux du pret, mais l'ensemble des couts: taux du prêt, taux de l'assurance et cout annuel des services imposés par la banque (et éventuellement de changement de banque).
  • Faites attention aux délais. Il est courant dans les grandes banques d'attendre 3 semaines pour un dossier de prêt. Concernant les assurances emprunteurs, vous risquez de faire de nombreux examens et la encore les temps de traitement sont non négligeables. En général vous avez 40 jours pour obtenir un prêt + 7 jours de rétractation. Et n'oubliez pas qu'en période de vacances, les banques et les assurances ne fonctionnent pas à plein régime.
  • Si vous passez par un intermédiaire vous devez accepter d'être dépendant de votre intermédiaire. Celui-ci sera alors le seul capable de faire avancer votre dossier. Il sera le seul contact avec tous les intermédiaires du dossier jusqu'à ce que vous ayez une offre ferme de la banque et de l'assurance emprunteur. C'est un risque à prendre en connaissance de cause. Si vous tombez mal ... Avant de choisir, lisez les forums sur Internet ou recherchez l'avis des gens en allant sur google et en tapant dans la case de recherche: "nom de l'intermédiaire" problème service (par exemple MeilleurTaux problème service client). Prenez le temps de parcourir les différents liens.
  • Si vous acheter un appartement neuf, ne signez pas le compromis de vente avant d'avoir vérifié que tout l'équipement intérieur est prévu et qu'il sera conforme à vos souhaits. Il est plus facile de discuter à ce moment là.
  • Enfin, votre notaire est censé être de votre coté. N'hésitez pas à lui poser des questions et à lui demander conseil.